NTrinka

Pernai žemės ūkio paskirties sklypų pirkimo sandorių skaičius Lietuvoje viršijo net ekonomikos pakilimo metų statistiką. Bet tiek kitos paskirties sklypų, tiek kito nekilnojamojo turto rinka merdi.

Nekilnojamojo turto brokeriai, paklausti apie rekordinį žemės sklypų pardavimą per praėjusius metus, tik tyli sukandę dantis ir jokio džiugesio nedemonstruoja. Mat atsigavo ne jiems burbulo metais pelnus sukrovusi žemės ūkio paskirties sklypų (kuriuose, pakeitus paskirtį dygo ir daugiabučiai, ir komerciniai pastatai) šalia didmiesčių rinka, o tik žemdirbystei skirtų sklypų provincijoje pardavimas. Bet čia biznis menkas: vidutinė kaina kaip buvo, taip ir liko apie 4 tūkst. Lt už ha, o pačiose derlingiausiose žemėse ji irgi nepasikeitė - 10-12 tūkst. Lt už ha.

---

Priminsime, kad 2006-2007 m. tiek kainavo vienas aras žemės ūkio paskirties žemės šalia didmiesčio. O daugiabučiams bei įvairiai komercinei veiklai skirti sklypai didmiesčių centruose buvo pardavinėjami apskritai už protu sunkiai suvokiamą kainą. Dabar ši rinka visiškai merdi.

Vėjo jėgainių statyba išjudino pajūrio žemės rinką

„Žemės sklypų rinka, palyginti su kitu nekilnojamuoju turtu, atsitiesė pernai, bet jei
panagrinėtume detaliau, matytume, kad daugiau kaip pusę visų pernai parduotų sklypų sudarė žemės ūkio paskirties sklypai žemdirbystei plėtoti, - aiškina Lietuvos nekilnojamojo turto asociacijos direktorius Rimas Kirdulis. - Be to, ūkininkai pirko tik tuos sklypus, kurie ne mažesni nei 2 ha, ir paprastai tik derlingos vietovėse."
Bet, nors sklypų derlingiausiose žemėse pardavimas ir pagyvėjo, kaina išliko stabili, apie 10 tūkst. Lt už ha, tiek Vidurio, tiek Šiaurės, tiek Pietvakarių Lietuvoje. O daugiausiai už žemės ūkio paskirties žemę mokėta 12 tūkst. Lt už hektarą. Bet tiek ūkininkai moka nebent tiems pardavėjams, kurių žemės rėžiai įsiterpę į jų jau turimą žemę.
O štai Rytų Aukštaitijoje, kurioje žemės našumas mažiausias, žemė perkama ir parduodama tikrai pigiai - vos 3,5-5 tūkst. Lt už ha.
Tarp pernai populiarumu išsiskyrusių žemės ūkio paskirties sklypų - daugybė sklypų pajūryje. „Bet ne ūkininkai juos pirko, - nusijuokia pajūryje nekilnojamuoju turto prekiaujančios bendrovės „West city" direktorius Ruslanas Kakurinas. - Pernai tokių sklypų rinką labai pagyvino vėjo jėgainių parkų kūrimas. Vos tik buvo paskelbtas aukštas alternatyvios energijos supirkimo tarifas, iš karto padidėjo susidomėjimas sklypais, kurie iki tol nebuvo įdomūs niekam - nei ūkininkams (mat žemė čia nėra naši), nei užsiimantiems rekreacija (nes per toli nuo jūros)."
O vėjo jėgainei užtenka nuo 50 arų iki 1,5 ha. Šių sklypų kaina siekė apie 15 tūkst. Lt už arą, už didesnius sklypus mokėta nuo 20 iki 30 tūkst. Lt. Vėliau, kai rinka persisotino, kaina žnektelėjo iki 10 tūkst. Lt.

„Pusė visų į mūsų agentūrą pernai besikreipusių klientų ieškojo būtent jėgainėms statyti tinkamų žemės ūkio paskirties sklypų.
Ypač šie pirkėjai buvo aktyvūs pirmąją praėjusių metų pusę", - patikslina R.Kakurinas.
Mažiausiai pernai domėtasi žemės ūkio paskirties sklypais ežeringiausioje šalies dalyje Rytų Aukštaitijoje - aplink Zarasus, Ignaliną. Ir nors, pasak R.Kirdulio, dauguma čia siūlomų paties įvairiausio dydžio sklypų parduodami su ežero pakrante, bet sutinkančių mokėti nuo 50 tūkst. Lt iki 100 tūkst. eurų vangiai atsiranda.
Bet visai kitaip reikalai pakrypsta, kai kalbama apie miškus. Šitie sklypai, neatsižvelgiant į regioną, yra antroje likvidžiausio nekilnojamojo turto grupėje. Už brandžius, kirsti tinkamus miškus vidutiniškai mokama nuo 10 iki 20 tūkst. Lt už ha. O jei mišką reikia atsodinti - nuo 4 iki 8 tūkst. Lt už ha.

Namų valdų pirkėjai šokdina pardavėjus

Šiek tiek linksmiau prekiautojai nekilnojamuoju turtu kalba ir paklausti apie namų valdų bei sodų sklypų miestuose pardavimą.
„Labai gerų sklypų su komunikacijomis didmiesčių centruose ar netoli centro paklausa bei kaina 2012 m. šiek tiek pakilo, bet prieš krizę buvusio lygio taip ir nepasiekė, o ir greitai nepasieks", - prognozuoja nekilnojamojo turto vertinimu užsiimančios bendrovės UAB „Domus optima" vadovas Aleksandras Zimnickis.
Jis taip pat pastebi, kad sklypų namui statyti ieškantys vilniečiai, perkantys esančius arčiau centro, brangesnius sklypus, ieško apie 6 arų dydžio sklypo, o užmiestyje - nuo 12 iki 15 arų.
R.Kirdulio pastebėjimu, populiariausios vietos namams statyti aplink Vilnių yra Nemenčinės plentas, Pavilnys, Kalnėnai. Čia vieno aro kaina svyravo nuo 12 iki 15 tūkst. Lt. Už itin išskirtinius sklypus pardavėjams pavykę sulygti ir 17 tūkst. Lt. Molėtų ir Ukmergės plentuose išsidėsčiusiose gyvenvietėse už vieną arą pirkėjai sutinka mokėti apie 15 tūkst., Druskininkų ir Trakų Vokės krypčių link - apie 11,5 tūkst., o Minsko plente -iki 10 tūkst. Lt.
Dar pragmatiškiau sklypus renkasi klaipėdiškiai. Pasak R.Kakurino, pernai Klaipėdos pakraščiuose patraukliausi buvo 10 arų sklypai, kainuojantys 7-10 tūkst. Lt už vieną arą. Uostamiesčio centre sklypų nėra daug -jie mažesni, tik po 6-9 arus, bet jų kaina už vieną arą siekia nuo 15 iki 20 tūkst. Lt. „Bet jei sklypo kaina perlipa 150 tūkst. Lt, žmogus labai galvoja, ar beverta jį pirkti", - teigia RKakurinas.
O kaip yra kituose miestuose? Paaiškėjo, kad vieno aro namų valdos sklypų Kaune kainos svyruoja nuo 7 iki 15 tūkst., Šiauliuose - apie 8 tūkst., o Panevėžyje - 7 tūkst. Lt.
Pasak Marijampolės regione nekilnojamuoju turtu besiverčiančios individualios K.Kubertavičiaus įmonės atstovės Jolitos Gustainienės, čia padėtis panaši: nors besikeliančiųjų iš butų į namus yra daugybė, bet pirkėjai reiklūs sklypų vietos, kraštovaizdžio ir komunikacijų atžvilgiu. Štai Marijampolėje arčiau centro esančių namų valdos sklypų vieno aro kaina siekia „. apie 8 tūkst., pakraščiuose-5 tūkst. Lt. O § ypač vaizdingi sklypai šalia Šešupės parduodami po 15-23 tūkst. Lt už arą.
Bene mažiausiai optimizmo Rytų ir Pietų Lietuvos pasienio rajonuose. Čia namų valdų pirkėjai tiesiog šokdina sklypų pardavėjus, nes sklypų pasiūla milžiniška, o pirkėjų - tik vienas kitas.
„Štai prie pat Druskininkų, šalia Nemuno, prekiaujame net keletu sklypų po 50 tūkst. Lt. Vidutinė aro kaina - apie 3,5 tūkst. Lt. Ir nors pridėjęs dar 100 tūkst. Lt gali jau ir namuką susiręsti, pirkėjų nėra. O jei sklypas toliau kaip 10 km nuo Druskininkų, jį parduoti apskritai jokių šansų", - liūdnai konstatuoja nekilnojamojo turto bendrovės „Raigardo slėnis" savininkas Gintaras Gaudinskas. Jo pastebėjimu, paklausūs tik išvaizdūs sklypai Druskininkų centre, bet tokių nebelikę.

Komerciniai sklypai nepaklausūs

Dar labiau sąlygas pardavėjams diktuoja komercinių sklypų pirkėjai. Supaprastinus tos sąlygos skamba maždaug taip: sklypas turi būti centre arba nutolęs nuo centro ne daugiau kaip 10-20 km ir kainuoti ne daugiau kaip 10 tūkst. Lt už arą, o sostinės centre - ne daugiau kaip 10 tūkst. eurų už arą.
„Jei Vilniuje sklypas, tinkamas komercijai, yra toliau nei 20 km nuo Arkikatedros, tai
nebedomina nė vieno plėtotojo, - tvirtina R.Kirdulis. - Be to, retas investuotojas ryžtasi pirkti žemės paskirties sklypą šalia didmiesčio ir keisti jo paskirtį. O jei toks žemės ūkio paskirties sklypas neturi dar ir jokios infrastruktūros, šansai jį parduoti apskritai beveik nuliniai."
Dar didesnius reikalavimus komercinių sklypų pardavėjams kelia pajūrio verslininkai. Štai Klaipėdoje tiek gamybai, tiek sandėliavimui ieškoma tik tokių sklypų, kurie nuo centro nutolę vos 5-10 km, o už vieną arą mokama maždaug 5 tūkst. Lt. „Jei komercinei veiklai ar sandėliavimui galimas pritaikyti sklypas yra žemės ūkio paskirties, jo kaina svyruoja nuo 1 iki 5 tūkst. Lt. Pirkėjai tokius sklypus vadina rizikingais, nes ilgai trunka dokumentų tvarkymas", - aiškina R.Kakurinas. „Pajūryje paklausesni tik Palangoje esantys sklypai, kurie realiai naudojami komercijai, bet turi namų valdos statusą. Juose galima pastatyti neva vieną namą, nors iš tikrųjų statomi „sukabinti" namai, kotedžai arba butai, kurie vasarą nuomojami", - priduria A.Zimnickis. O štai J.Gustainienė pasakoja, kad jie šiuo metu Marijampolės centre pardavinėja net keletą komercinių sklypų po 3 tūkst. Lt už arą, bet pirkėjų kaip nėra, taip nėra.
Dar niūresnė padėtis Dzūkijoje. Čia, pasak G.Gaudinsko, pirkėjams iš viso nepavyksta įsiūlyti sklypų. „Prieš keletą metų buvome sudarę sutartį su nekilnojamojo turto skelbimų svetaine „Domo.plius", bet ją nutraukėme, nes per dvejus metus nepaskambino nė vienas klientas. Niekas neperka nei komercinės, nei kitokios paskirties sklypų", - atsidūsta G.Gaudinskas. Prekiautojo nekilnojamuoju turtu žodžiais, jų regione žemės sklypų pardavimas toks sudėtingas, kad jei ne papildoma komercinė veikla, iš viso tektų uždaryti agentūrą. Ekonomikos pakilimo metais per savaitę paskambindavo po dešimt klientų, ieškančių sklypo, o dabar koks vienas, ir tas pats prašydamas parduoti.
O štai J.Gustainienė pasakoja, kad jie šiuo metu Marijampolės centre pardavinėja net keletą komercinių sklypų po 3 tūkst. Lt už arą, bet pirkėjų kaip nėra, taip nėra.
Dar niūresnė padėtis Dzūkijoje. Čia, pasak G.Gaudinsko, pirkėjams iš viso nepavyksta įsiūlyti sklypų. „Prieš keletą metų buvome sudarę sutartį su nekilnojamojo turto skelbimų svetaine „Domo.plius", bet ją nutraukėme, nes per dvejus metus nepaskambino nė vienas klientas. Niekas neperka nei komercinės, nei kitokios paskirties sklypų", - atsidūsta G.Gaudinskas. Prekiautojo nekilnojamuoju turtu žodžiais, jų regione žemės sklypų pardavimas toks sudėtingas, kad jei ne papildoma komercinė veikla, iš viso tektų uždaryti agentūrą. Ekonomikos pakilimo metais per savaitę paskambindavo po dešimt klientų, ieškančių sklypo, o dabar koks vienas, ir tas pats prašydamas parduoti.
Visiškai tokia pati ir daugiabučiams statyti skirtų sklypų pardavėjų padėtis. Statybų bendrovės nebeieško daugiabučiams statyti tinkamų sklypų arba yra jiems itin išrankios, o kai pasako kainą, kurią sutiktų mokėti, dažną pardavėją apima visiška neviltis.

INTERVIU

Padidėjo sandorių skaičius, bet ne kaina

VĮ Registrų centras ką tik baigė skaičiuoti ir pateikė išsamią analizę apie praėjusių metų nekilnojamojo turto rinkos tendencijas. Iš pateiktų duomenų akivaizdžiai matomas pagyvėjimas žemės sklypų rinkoje. Ar tai reiškia, kad, kaip skelbia kai kurie spekuliantai nekilnojamuoju turtu,
rinka jau atsigauna ir vėl graibstomi visi sklypai? Nuo tokio klausimo pradėjome pokalbį su Registrų centro direktoriaus pavaduotoju Arvydu Bagdonavičiumi.
A.B.: Iš tiesų labiausiai padidėjo žemės ūkio paskirties sklypų pirkimas. Šių sandorių skaičius grįžo į ekonomikos pakilimo metų lygį ir net jį viršijo. Štai 2006 m. buvo sudaryta 39,4 tūkst., 2007 m. - 39,2 tūkst., o pernai - net 43,1 tūkst. žemės ūkio paskirties žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandorių. Daug žemės sklypų įsigijo ūkininkai, gavę geras pajamas iš tikrai neblogo praėjusių metų derliaus, nes dalis jų galvoja apie tai, kad, kitąmet įsigaliojus leidimui užsieniečiams įsigyti žemės, šie anksčiau ar vėliau ateis į mūsų žemės rinką. Mat skirtumas tarp žemės kainos Lietuvoje ir kitose ES šalyse skiriasi kartais. Be to, ir stambesnės žemės ūkio bendrovės perka žemę, kad kuo mažiau jos reikėtų nuomotis. Dalis pirkėjų žemės sklypus pirko, ko gero, ir investiciniams tikslams, bet visi šie žemės ūkio paskirties sklypai bus iš tikrųjų naudojami žemdirbystei.
Žemės ūkio paskirties sklypų aplink didmiesčius, kurie burbulo metais buvo ypač populiarūs, nes žmonės tikėjosi parengti detalųjį planą, suskaidyti sklypą į mažesnius sklypelius, pakeisti paskirtį ir parduoti, niekas nebeperka - žmonės pamatė, kad detaliųjų planų rengimas, skaidymas į mažesnius sklypus bei paskirties keitimas trunka keletą metų, ir, pavyzdžiui, Vilniaus rajone niekas tokių investuotojų labai geranoriškai nevertino. Nors ekonomikos kilimo metais tokie žemės ūkio paskirties sklypai aplink didmiesčius buvo patys brangiausi.

Antra didelė sandorių grupė - miškų žemės pirkimas. Tiesa, jis dar neviršijo prieškrizinio sandorių skaičiaus, bet yra labai artimas. Daugiausiai miškų žemės pirkimo-pardavimo sandorių būta 2005 m. - 5762, o pernai - 5494. Miškų pirkimą, matyt, pagyvino tai, kad bankai paskolas suteikia su nedidelėmis palūkanomis, be to, miškas yra, ko gero, viena geriausių investicijų, nes miško žemė neapmokestinama žemės mokesčiu. Taigi miškas auga, jį galima kirsti ir užsidirbti pinigų. Šiek tiek padidėjo ir sklypų aplink miestų sodus pirkimas, nors jų irgi vis dar nuperkama maždaug tik pusė to, kiek buvo nuperkama ekonomikos kilimo metais. Štai 2007 m. buvo sudaryta 6,3 tūkst. sodų sklypų pirkimo-pardavimo sandorių, o sprogus burbului, 2009 m., šis skaičius nukrito iki 2482. Pernai jau sudaryta 3,1 tūkst. sodų sklypų pirkimo-pardavimo sandorių. Tad darytina išvada, kad žmonės skaičiuoja pragmatiškai: pardavus butą mieste galima nusipirkti sodo sklypą su namuku, šiek tiek jį paremontuoti ir gyventi ekonomiškiau, nei mokant už centrinį šildymą. Dalis perkančiųjų sodų sklypus, ko gero, negalvoja apie perspektyvas statytis naujus individualius namus. Aiškiai matyti irtai, kad dalis žmonių, turinčių sklypus soduose, skuba juos pasididinti, tai yra sutarus su bendrija nusipirkti apie 3 arų sklypelius (iš kurių neįmanoma suformuoti naujo sklypo), kurie anksčiau buvo skirti bendroms bendrijos reikmėms, bet taip ir nenaudojami. Paprastai tokie sklypeliai ribojasi su juos perkančiųjų sklypais. Šių sandorių suaktyvėjimas sietinas su nuo kovo įsigaliosiančia nauja tvarka, kai tokie sklypai bus parduodami jau už gerokai didesnę kainą. O štai sklypų, skirtų daugiaaukščių daugiabučių statybai, pirkimo-pardavimo sandorių didėjimo nėra. Sustingusi ir pramoninės bei komercinės paskirties sklypų rinka.

VEIDAS: Ar ūkininkams ir žemės ūkio bendrovėms pradėjus aktyviau pirkti žemę atsirado naujų didelių valdų savininkų?
A.B.: Šito negalime pasakyti, nes jie perka sklypus, bet nejungia jų į vieną didelį sklypą. Galbūt ūkininkams per brangu konsoliduoti žemės sklypus į vieną masyvą.
VEIDAS: Kiek įtakos žemės ūkio paskirties sklypų rinkos pagyvėjimui galėjo turėti nuo šių metų išaugęs žemės mokestis?
A.B.: Žmonės galėjo galvoti apie didesnius žemės mokesčius, bet negalvojo. Galime netgi vesti analogiją su vadinamuoju mokesčiu turtuoliams, kai buvo apmokestintas turtas, siekiantis 1 mln. Lt ir daugiau. Analizė rodo, kad niekas iš tų, kurie turi mokėti šį mokestį, neskuba atsikratyti brangaus nekilnojamojo turto. Žinoma, tie, kurie prisipirko žemės sklypų aplink miestus pačiu brangymečiu, panikuoja. Ypač jei jie dar ir investavo į tuos sklypus, tikėdamiesi juos brangiau parduoti. Dabar jų niekas už burbulo metų kainą neperka, o investuotojai parduoti pigiau nenori.
VEIDAS: Jeigu daugėja žemės sklypų pirkimo ir pardavimo sandorių, galbūt ir žemės kaina didėja?
A.B.: Pardavimo aktyvumas didėja kur kas smarkiau nei kainos - nėra taip, kad didėjant pardavimo apimtims didėja ir kainos. Kainos didėja šiek tiek arba iš viso nedidėja, išlieka stabilios - kaip nukrito per krizę, taip ir liko. Kitaip tariant, vis dar dominuoja pirkėjų rinka-jie diktuoja sąlygas pardavėjams. Ir jei tik atsiranda pirkėjas, tai pardavėjas mielai parduoda.
VEIDAS: Kokia, remiantis praėjusių metų sandorių duomenimis, yra vidutinė žemės ūkio paskirties žemės kaina? A.B.: Žemės ūkio paskirties žemės, skirtos žemdirbystei, kaina, priešingai nei minėtų „burbulinių" sklypų aplink didmiesčius bei butų, nekrito ir nesvyravo. Žemdirbystei skirti sklypai kainuoja tiek pat, kiek ir prieš krizę ar net šiek tiek brangiau.
Lygiai taip pat ir miškų kaina - ji išliko stabili, ir vienas hektaras miško kainuoja tiek pat, kiek ir anksčiau.
Kitaip sakant, „neburbulinės" žemės sklypų kainos yra tokios pat, kaip ir prieš krizę, dargi turi tendenciją kilti. Žemės ūkio paskirties žemės kaina didėjo ten, kur žemės našumo balas yra itin aukštas, - tai Šiaurės Lietuva, Suvalkija ir Vidurio Lietuva.
VEIDAS: Koks susidomėjimas žemės ūkio paskirties sklypais Rytų Lietuvos pasienio rajonuose - Ignalinoje, Zarasuose, šalia ežerų?
A.B.: Pardavėjai vis dar prisimena dideles tokių sklypų, naudotų rekreacijai, o ne žemdirbystei, kainas, bet pirkėjai nenori mokėti tokių didelių kainų. Kadangi susikalbėjimo tarp pirkėjo ir pardavėjo nėra, tai ir pirkimo aktyvumo nėra. Beje, tas pats pasakytina ir apie panašius sklypus aplink Trakus. O ir kurortuose sklypai parduodami vangiai. Žodžiu, vadinamo antrojo būsto paklausa nejuda. VEIDAS: Kokią įtaką žemės sklypų rinkai gali turėti valdžios planai įsivesti eurą? A.B.: Jokios, nes iš esmės ir dabar turime eurą. Juk euro kursas yra fiksuotas, taigi nieko stabiliau nebus.