NTrinka

Nekilnojamas turtas realiai būna įsigyjamas tik dviem tikslais:

• Naudojimui
• Kaip investicija

Kai turtas įsigyjamas savoms reikmėms, ar kitaip sakant, naudojimui – tai viskas kaip ir aišku. Reikia patalpų gyvenimui ar kokios nors veiklos vykdymui ir savininkas nusprendžia nusipirkti savo patalpas užuot jas nuomojęs. Šiuo atveju apie tokio sprendimo ekonominį naudingumą daug nekalbėsime, nes susikoncentruosime ties investiciniu nekilnojamu turtu.

Taigi kai nekilnojamas turtas perkamas ne savoms reikmėms, jis perkamas kaip investicinis objektas. Tai reiškia, kad jo pirkėjui būtent tokio turto nelabai reikia, tiesiog jis mano, kad tai geras pirkinys, kuris jam ilgainiui atsipirks.

Taigi tokiu atveju, realiai svarbus tik vienas kriterijus – atsipirkimo grąža. Tokią grąža daugelis skaičiuoja skirtingais būdais, tačiau kaip ten bebūtų, geriausias rodiklis tokiu atveju yra IRR arba dar vadinamoji vidinė grąža. Šią grąžą nėra labai sunku paskaičiuoti, tačiau sudėtingiau yra teisingai parinkti visus reikalingus skaičius.

Skaičiuojant IRR reikia teisingai suprojektuoti tiek visas būsimas pajamas, tiek ir sąnaudas. Pajamos šiuo atveju, tai pajamas iš nusipirkto turto nuomos: žinoma, reikia įvertinti turto prastovą, galima riziką, kad nuomos kainos kris.

Su sąnaudomis dar sudėtingiau: čia reikia įvertinti būsimas einamojo remonto sąnaudas, kapitalinio remonto sąnaudos, įvairios įrangos pirkimą, mokesčius, administracines sąnaudas bei kitas galimas sąnaudas.

http://www.nekilnojamas-turtas.net/nt-rinka.html 

Žinoma, objektas tuo patrauklesnis, kuo grąža didesnė. Šiaip jau, nekilnojamo turto objektai nepasižymi ypatingai didele grąža, ir nuomos pajamingumas retai viršija 10 proc., kas visiškai įprasta kituose investiciniuose sektoriuose.  Kalbant apie Lietuvos rinką, kur kas geresnė grąža galima kalbant apie komercinio turto sektorių. Tuo tarpu gyvenamajame sektoriuje situacija kur kas prastesnė – čia susidursime su kur kas mažesne grąža, ir turto kainos lyginant su nuomos pajamomis yra vis dar per didelės ir realiai tikėtinas jų mažėjimas (arba nuomos brangimas) ilgesnėje perspektyvoje.